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今回はフリーランスが住宅ローンを組むために大切なポイントについて解説させて頂きます。住宅を購入するために利用する住宅ローンは、数千万円といった大きな金額を金融機関から借り入れするため、個人の信頼度がとても重要視されます。信頼度の観点で、会社員や公務員と比較して不利になるケースが多いフリーランスが、スムーズに住宅ローンを組むためのテクニックを詳しくお伝えできればと思います。
まずは住宅ローンの概要と目的について解説させて頂きます。
住宅ローンとは、住宅を買ったり、改築したりするために必要な資金を、金融機関から借りることができる制度です。住宅の購入や改築に必要な資金は、比較的高額であることから、手持ちの自己資金だけでは支払いが難しいケースが大半です。そこで住宅ローンを利用することで、借りた金額を月々返済することとなります。
住宅ローンの仕組みについて解説させて頂きます。
住宅ローンは金融機関からの借金となるため、借りた金額に応じて利息が発生します。
利息額は以下の計算式で算出されます。
上記の計算式で求められるのが、1回目の返済にかかる金利で、それ以降も元金の残額に応じて毎月利息がかかります。このように計算していくと、金利によっては総額の半分ほどの金利がかかることもあり、かなり大きな金額を利息として支払う場合もあります。
また利息は、借りている期間の長さに応じて膨らんでいくため、返済期間が長ければ長いほど、総支払額も膨らんでいきます。このことから、住宅ローンを組む際には、月々に支払える上限金額を決め、その範囲内でできる限り早めに返済し終えるように、プランを組むのが良いでしょう。
住宅ローンを組む際の注意点について解説させて頂きます。
人生で一度の大きな買い物の際に初めて利用する住宅ローン。大きな金額が動くものだけに、注意点を抑えて失敗のないように利用する必要があります。住宅ローンを組む際の注意点は以下の通りです。
一般論として、住宅ローンで借り入れしても問題ない金額は、年収の5倍程度と言われています。ただしこれはあくまで一般論なので、各家庭の子供の人数や、将来やりたいこと、教育方針などによっては一概に言えないことが多いです。さらにこの5倍という数値はあくまで「借りられる金額」であるため、「返済可能な金額」ではないことを念頭におかなくてはいけません。住宅ローンの返済でギリギリの生活を送りたくない方は、一度マネープランを見直してみることをおすすめします。
また世帯年収をベースに考えている方はさらに危険です。今は夫婦ともにフルタイムで働けていたとしても、今後子供が産まれて奥さんが産休や育休に入って収入が減ることも視野に入れておかなくてはなりません。
住宅ローンを組む上でかなり大きな要素となるのが、金利の設定を固定金利にするか、変動金利にするかという点です。固定金利と変動金利の概要については以下の通りです。
現在、日銀の緩和政策により低金利が長期化しており、今後もしばらくは継続しそうな模様ですが、どこかのタイミングで国債の信用力が低下してしまえば、一気に金利上昇される可能性もあります。先の見通しが立てづらい現在において、どちらを選択するべきかという問題は非常に判断が難しいのが現実です。
住宅ローンには建物や土地代のほかにも、手続きに必要な諸費用が発生します。
住宅ローンの諸費用は中古物件だと物件購入額の6～10%、新築物件だと物件購入額の3～7%が相場といわれており、中には相場を超えた金額を支払う場合があります。住宅ローンの返済期間に応じて諸費用も膨らむ他、金融機関やサービス内容など、住宅ローンの種類によって諸費用の金額が異なることを頭に入れておきましょう。
表面金利が低くても事務手数料が高い場合もあれば、その逆の場合もあります。比較をして総負担額を計算するのが最良と言えます。住宅ローンを検討する際には見落としがちですが、意外と総額に影響を及ぼす部分になるため、注意点を理解しておきましょう。
団体信用生命保険とは、団信とも呼ばれる保障制度で、住宅ローンの返済中に借主に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが完済される制度です。
住宅ローンを利用する際には、不測の事態に備える意味でとても大切な制度となっているため、家族のためにも必ず加入しておきたい保障です。一般的に銀行の住宅ローンは団信加入が必須となっており、基本的には保険料は無料で加入することができます。
一方で、フラット35などの住宅ローンは団信加入が任意となっており、保険料は自己負担となっているため注意が必要です。
次にフリーランスがローンを組みづらい理由について解説させていただきます。
これまで説明させていただいた通り、多くの住宅購入者が利用する住宅ローンですが、会社員や公務員といった職業の方と比べて、フリーランスの方は住宅ローンが組みづらいと言われており、フリーランスであるだけでローンを断るという金融機関も存在します。
フリーランスが住宅ローンを組みづらいと言われる理由は以下の通りです。
フリーランスがローンを組みづらい一つ目の理由として、収入が安定しないことが挙げられます。会社員あれば毎月の給与額が定められており、大きく減額してしまうことは滅多にありません。しかしフリーランスの場合では、請け負っている仕事の種類によっては毎月の収入額にバラツキが出るケースがあります。またフリーランスにはボーナスという制度が無いため、全体的に収入が少ないと見なされる傾向があります。
フリーランスがローンを組みづらい二つ目の理由として、第三者からの保証が無いという点が挙げられます。会社員であれば、所属している会社が本人の社会性や人間性をある程度保証してくれていると言えます。しかしフリーランスの場合、どこかに所属しているわけでは無いため、第三者による保証が存在しません。審査する側からすれば、どうしても不安に感じてしまう要因になるでしょう。
フリーランスが住宅ローンをスムーズに組むためのテクニックについて解説させて頂きます。上記の理由により、会社員や公務員と比較して住宅ローンが組みづらいと言われるフリーランスですが、以下のポイントを抑えることで、会社員や公務員同様、住宅ローンを組むことができます。意識するべきポイントは以下の通りです。
収入が安定していることが、住宅ローンの審査においてはとても重要な項目になります。月々の収入を安定させることも大切ですが、年間の収入を、毎年均一にあげるということもとても大切になります。儲かる年と儲からない年の差が激しい方は、できる限り毎年均一に収益がたつビジネスモデルに変換できないか検討してみると良いでしょう。
フリーランスにとって、取引先は自分の信用度を対外的に示せる、第三者的な評価になります。会社員と違って所属している会社からの保証が存在しないフリーランスですが、取引先がしっかりしており、その取引先との関係性が長期に渡って続いていると、審査の際にプラス材料になることは間違いありません。
税金を滞納せずにしっかり納めることで、毎月の支払い能力がある人物と認められます。
住宅ローンの審査の際には、税金の滞納記録はかなり厳しくチェックされるため、税金の滞納が続いている方はかなり不利な状況と言えます。また同様の理由からクレジットカードの支払いを滞納にも注意が必要です。こちらも住宅ローンの審査では必ずチェックされる項目になります。
日頃から事業用として利用している金融機関があり、これまでの事業やお金の流れが理解されている場合、住宅ローンを組むのに有利になるケースがあります。理由としては、普段から利用している金融機関であれば、あなたが支払い能力のある人物かどうかのイメージがしやすく、多少の収入の上下動があったとしても、安定して収益をあげていることが理解してもらいやすいからです。先々の住宅ローンを視野に入れて、そのような優遇を検討してもらえそうな金融機関を利用するというのも一つの戦略と言えます。
先ほど紹介させて頂いた通り、ほとんどの金融機関では、住宅ローンを組む際に団体信用生命保険（団信）というものに加入することが義務付けられています。この団信に加入する際には告知書で自分の健康状態を申告する必要があり、金融機関によっては健康診断の結果を提出する必要があります。健康状態が加入条件を満たさず、団信に加入できない場合、自動的に住宅ローンの審査も落ちてしまいます。
また、住宅ローンを通すために告知書で虚偽の報告をしてしまうと、万が一のことがあった際に保険金が支払われず、家族に数千万円の負債を残してしまうことになります。虚偽の告知をしなくても済むように、日頃から健康管理には気を配りましょう。
フリーランスが法人化することで、仕事上の信頼を得られるだけでなく、借入時の信用にも大きく影響を及ぼします。法人化するためには国や自治体に設立を認められる必要があります。会社員の信用を会社が保証してくれるのと同様、法人化することで、国や自治体が信用力を担保してくれると言えます。
フリーランスが住宅ローンを組むために大切なポイントについて解説させて頂きました。
フリーランスは会社員や公務員と比較し、住宅ローンを組む際に様々なハードルが存在します。しかし借り入れ先の金融機関がチェックするポイントを常々意識することで、フリーランスでも問題なく住宅ローンの借り入れができます。先々、住宅購入の予定があるフリーランスの方は、この記事の内容を頭の片隅に入れておくことをおすすめします。
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